ЖК «На Красных Партизан» в Краснодаре

Ул. 40 лет Победы - крупная транспортная артерия Краснодара, которая начинается в центре и заканчивается у пос. Плодородного. Ее длина - более 4 км, из них большая часть (3,2 км) проходит по территории Прикубанского административного округа. Поэтому если вам ответят - живу на 40 лет Победы, под этим могут подразумеваться самые разные жилые районы.

Восточная часть ул. 40 лет Победы относится к Восточно-Кругликовском массиву, описанному выше. Район к югу от ул. 40 лет Победы между ул. Московской и Восточно-Кругликовской представлен смешанной застройкой. Преобладает частный сектор с вкраплениями многоэтажек. Здесь представлено все - от старой малоэтажной застройки до современных 25-этажных высоток, построенных в последние годы. Типичные примеры - ЖК Симфония и ЖК Достоевский.

Говоря о продаже квартиры в новостройке, нужно понимать, что технология реализации жилья напрямую зависит от того, в каком состоянии квартира находится с юридической точки зрения.

Если дом сдан в эксплуатацию и права собственности уже оформлены, продажа такой квартиры ничем не отличается от любой сделки, предметом которой является вторичная недвижимость.

Вы купили квартиру в новостройке для инвестиций и задумываетесь когда стоит её продавать?! Нужно ли продавать сразу или стоит подождать сдачи дома?! В этой статье я расскажу, что делать с инвестиционной квартирой.

Рассмотрим несколько вариантов:

Во первых, при высоком спросе и росте цен, квартиру можно продавать на этапе строительства дома. Оформляется такая сделка по договору уступки права требования. Но следует учитывать, что в договоре у некоторых застройщиков в ДДУ предусмотрен пункт, в котором прописано, что при продаже данной квартиры следует получать разрешение от застройщика на переуступку. Если строительство дома ведется с использованием эскроу-счета, то нужно будет также переоформление эскроу-счета.

В нашей культуре есть очень сильное представление о том, что душа и деньги несовместимы. Из этого вытекает постулат о том, что психолог должен работать бесплатно или хотя бы за небольшую плату. Ведь он имеет дело с таким феноменом, как душа.
Казалось бы, при чем здесь деньги?
Мне же хочется пояснить, что психологи такие же люди, как и все, а психология – профессия, которая, как и все остальные, позволяет зарабатывать на жизнь. И то, что объектом ее работы является такая тонкая субстанция, как человеческая душа, не должно возводить ее в ранг профессий-«бессеребренников».

А: Моя мама была психологом в клинике неврозов и на телефоне доверия в 90-е годы, поэтому я слышала много леденящих кровь историй о тех, кто обращается за помощью. И, конечно, не считала, что мне, позитивной девочке, это когда-то понадобится. Но потом у меня появилась близкая подруга-психотерапевт, которая много делилась со мной наблюдениями, книгами, историями с учёбы — и постепенно я почувствовала в терапии ресурс, которого мне очень не хватало.

М: Я выросла в провинции. Там считалось, чток психотерапевтам и психологам ходят только психи. Но там и депрессию считали просто дурью и жалостью к себе, просто нужно «взять себя в руки»: «соберись, тряпка».

Покупая квартиру в строящемся доме, дольщик заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с компанией-застройщиком. В соответствии с ДДУ он получает право требования на будущую квартиру, потому что на момент заключения такой сделки самого дома физически еще нет. И даже если он есть, но не введен в эксплуатацию, вступить во владение квартирой нельзя. В ДДУ обычно прописывается, когда дом будет введен в эксплуатацию, а дольщик получит ключи.

Покупка квартиры в строящемся доме, особенно на начальном этапе строительства, обходится дешевле, чем если купить ее в готовом доме. Разница в цене может быть как значительной, так и небольшой — это зависит от многих факторов, но она всегда есть.

Все три этапа объекта уже получили положительное заключение госэкспертизы.

Проект предполагает строительство дороги на 4-м Тихорецком проезде - от ул. Тихорецкой до ул. Лизы Чайкиной. Там же планируют проложить путепроводы через железнодорожные пути. Об этом сообщает «Кубань Информ» со ссылкой на департамент транспорта и дорожного хозяйства города.

Заключение договоров уступки права требования (договоров цессии) является одним из самых распространенных механизмов коммерческого взаимодействия между субъектами предпринимательства. Цессию стороны используют зачастую не только как сделку по уступке права требования за деньги, но и как механизм осуществления взаиморасчетов и взаимозачетов между собой.

Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.

Кто покупает такую недвижимость?

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.

Если цели на будущее будут звучать как «Хочу получить много денег и домик у моря», то вряд ли сможете чего-то достичь. Чтобы действительно добиться результата, необходимо поставить перед собой реалистичную цель.

Максимально точно и конкретно сформулировать ее поможет система SMART. Эта английская аббревиатура содержит в себе пять основных компонентов, которые необходимо учитывать при постановке цели. Чтобы добиться желаемого результата, цель должна быть:

Рассмотрим два варианта — переуступка ипотеки на квартиру в новостройке, то есть замена заемщика, и оформление ипотечного кредита на покупку квартиры в рамках договора цессии.

Начальный собственник недвижимости оформил ипотечный кредит и намерен переуступить не только свои права по договору ДДУ, но и ипотечный кредит. Но возможна ли такая сделка?

При наличии действующей ипотеки переуступить права по ДДУ невозможно, так как есть ограничения, продиктованные кредитным договором. Если же продавец хочет переуступить и ипотеку, то решение в этом вопросе принимает только банк.

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку почти ничем не отличается от покупки квартиры в ипотеку в строящемся доме.

Как действуем?

По застройщику проверьте все платежки, разрешение на стройку, проектную декларацию и документы по аренде земли. Еще рекомендуем посмотреть отзывы.

Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Есть еще один пункт, по которому частник вчистую проигрывает компании. Речь идет о возможности оказания различных сопутствующих услуг. «В отличие от крупного игрока физическое лицо многого сделать не сможет. Например, не проведет полную юридическую экспертизу проекта, не проверит документы на соответствие действующим правовым и юридическим нормам», — перечисляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Кроме того, продолжает эксперт, как правило, фирмы предлагают различные варианты оплаты. Застройщики и работающие с ними риелторы аккредитуют новые проекты в большом количестве банков-партнеров, что позволяет покупателю воспользоваться ипотекой. Многие продавцы первички имеют и собственные схемы рассрочек.

Цена при уступке прав на квартиру в строящемся доме вполне может быть такой же, как и при покупке по договору долевого участия.

На практике ценообразование немного сложнее. Чаще всего квартиры по уступке прав продают оптовые инвесторы, выкупившие от десяти квартир в строящемся доме, с расчетом заработать на перепродаже. Также среди продавцов могут быть подрядчики, с которыми застройщик рассчитался, передав (от себя) права требования на квартиры. Продавцы обеих категорий обычно готовы реализовать квартиру по договору уступки с дисконтом.

У любoгo cпocoбa пoкyпки ecть плюcы и минycы, цeccия — нe иcключeниe. Paccмoтpим пpeимyщecтвa пepeycтyпки для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Для пpoдaвцa

Boзмoжнocть быcтpo зapaбoтaть нa пepeycтyпкe квapтиpы — мoжнo зaключить дoгoвop ДДУ cpaзy пocлe пyбликaции пpoeктнoй дeклapaции, a пepeycтyпить пpaвa пoд кoнeц cтpoитeльcтвa, кoгдa нeдвижимocть вoзpacтeт в цeнe.

Пepeycтyпкa пpaв тpeбoвaния нa нeдвижимocть зaнимaeт бoльшe вpeмeни нa oфopмлeниe, чeм дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дapeния и дpyгиe фopмы дoкyмeнтoв. Нyжнo oбщaтьcя c зacтpoйщикoм, пoкyпaтeлeм, пoceщaть Pocpeecтp.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” устанавливает некоторые особенности уступки прав требования по договору долевого участия:

Договор уступки подлежит обязательной государственной регистрации. До момента регистрации переход права не происходит. Стоит учесть этот момент при определении срока оплаты стоимости уступаемых прав в договоре цессии, иначе цедент может потерять интерес к регистрации сразу после получения денег.