Как осуществляется переуступка квартиры. Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Как осуществляется переуступка квартиры. Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена. «Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию. Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Переуступка -- это первичка или вторичка. Что значит переуступка

Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.

Кто покупает такую недвижимость?

Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);

Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.

Первичный покупатель квартиры в новостройке может принять решение продать эту недвижимость до момента сдачи объекта. И в этом случае проводится продажа по переуступке. То есть продавец фактически реализует не готовую квартиру, а права требования на нее.

По итогам сделки дольщиком становится новый покупатель, который станет собственником по завершению строительства. Если же возведение уже завершено, подписан акт передачи недвижимости, согласно статье 11 214-ФЗ, переуступка невозможна. В этом случае оформляется стандартный договор купли-продажи.

Важно! Купить по договору цессии (по переуступке) квартиру можно как за наличный расчет, так и с привлечением ипотеки. При приобретении жилья у юридического лица заемщик может рассчитывать на господдержку.

Переуступка квартиры риски. Особенности и риски

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.

«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.

Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства. В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.

Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.

Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.

Переуступка вторичного жилья. Переуступка квартиры: основные понятия

Переуступка квартиры – это такое же купли-продажи жилья, только осуществляемое не напрямую с застройщиком, а через того, кто уже купил квартиру у застройщика ранее. Но зачем нужна переуступка и как получить квартиру таким способом?

Плюсы могут быть разные – от господдержки в виде материнского капитала до возможности купить квартиру дешевле. Но при этом, есть множество нюансов и «подводные камни» при оформлении договора, которые надо учитывать.

Суть переуступки – это передача права покупателя на жилье другому лицу. Для оформления сделки надо согласовывать множество документов и права с застройщиком. Инструкция по переуступке в том числе будет включать пошаговую проверку документов и оформление договора.

Такое же, как и при покупке жилья напрямую с застройщиком, при переуступке можно выбрать квартиру, максимально соответствующую требованиям и покупать ее в выгоду.

Дупты и хитрости переуступки квартиры

Для переуступки квартиры надо проверять документы не только на застройщика. Отдельное внимание надо уделять правам передачи жилья и регистрации прав. Лишние расходы при переуступке могут возникнуть из-за несовпадения документов на руках продавца и застройщика.

Из-за большого количества документов и требований застройщика, могут возникнуть проблемы при оформлении переуступки. Также, повышенный интерес к переуступке квартиры от некоторых желающих жилья приводит к тому, что цена может быть повышена.

Однако, переуступка квартиры может быть выгодной при наличии государственной поддержки. Например, когда получатель материнского капитала хочет использовать средства на покупку жилья для своей семьи. В этом случае, переплаты при переуступке намного меньше, чем при напрямую покупке квартиры у застройщика.

Оформление договора при переуступке квартиры

Оформление договора при переуступке квартиры требует согласования многих документов с застройщиком. Кроме того, надо оценить юридические риски – например, возможность утери прав на жилье. Не стоит забывать о том, что застройщик может запретить переуступку, если это не предусмотрено договором купли-продажи.

При оформлении договора надо учитывать, что расходы на переоформление всегда падают на покупателя жилья. И, конечно, следует всегда проверять документ одинаково, как при покупке напрямую у застройщика.