Минусы ТСЖ в многоквартирном доме новостройке. Как работает ТСЖ

Минусы ТСЖ в многоквартирном доме новостройке. Как работает ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание. И на нём за такую форму правления нужно собрать голоса более 50% собственников всех квартир и других помещений.

На собрании также нужно выбрать на определённый срок председателя ТСЖ, членов правления и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу, а также принять.

Затем нужно подать документы в налоговую службу для регистрации юридического лица, приложив протокол общего собрания собственников, подписанный всеми собственниками, которые проголосовали «за». После регистрации в течение пяти рабочих дней необходимо направить документы в жилищную инспекцию и уведомление в управляющую организацию о прекращении договора управления в связи со сменой формы управления многоквартирным домом.

У ТСЖ как у юрлица должны быть печать с наименованием и расчётный счет в банке. Организация обязана вести актуальный реестр собственников и ежегодно представлять его копию в органы госжилнадзора.

Обязанности правления ТСЖ прописаныЖилищного кодекса РФ. Она разрешает им нанимать работников, заключать договоры с подрядчиками, контролировать сбор коммунальных платежей и так далее.

Большую часть текущих решений (кого нанять, с кем заключить договор) принимает правление, а председатель их исполняет (нанимает, заключает).

Для принятия важных решений, определённых уставом, созывают общее собрание членов ТСЖ. На них решения принимают, если за них проголосуют более 50% собственников-членов ТСЖ. О сборе и вопросах на повестке нужно предупреждать жильцов заблаговременно. При этом принятие самых важных решений (проведение капитального ремонта всего дома и т.п.) остаётся за общим собранием всех собственников в доме - и членов, и нечленов ТСЖ.

Кроме того, ТСЖ должно заранее предоставлять информацию о плановых отключениях и перебоях в работе водоснабжения, электричества, тепла и других коммуникаций.

ТСЖ также обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние дома и контролировать то, как собственники выполняют обязанности по содержанию и ремонту общего имущества. Обязанности владельцев квартир при смене УК на товарищество не меняются: они также обязаны оплачивать содержание жилья, поддерживать в нём порядок, не проводить незаконных перепланировок и использовать по прямому назначению. То есть нельзя взять и снести несущую стену, заливать соседей или начать содержать в квартире поросят с характерным запахом на весь подъезд.

ТСЖ или УК, что лучше. Чем ТСЖ лучше УК

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией.  Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома . Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

• некоммерческий характер;
• личная заинтересованность жильцов в результат;
• прозрачность расходования средств ;
• большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности.  Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая.  Преимущество  этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг.  Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров. И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

• профессиональную основу деятельности;
• наличие ответственности пред собственниками;
• освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
• возможность отказаться от услуг УК.

ТСЖ это хорошо или плохо. Товарищество собственников жилья

ТСЖ — это некоммерческая организация, которой управляют собственники жилья. Главу товарищества и его помощников выбирают путем голосования среди владельцев квартир. Также на общем собрании составляется устав товарищества. Глава ТСЖ должен предоставлять отчет о финансовых расходах на каждой встрече с жильцами.

По факту ТСЖ — это совместная форма управления МКД. И, с одной стороны в этом есть плюсы. Главное преимущество товарищества в том, что оно выстраивает наиболее экономичное содержание дома. То есть если УК пытается заработать, то собственники жилья свободные деньги отправляют на улучшение МКД и его территории. Например, на строительство детских площадок, ремонт в подъезде или облагораживание территории, одним словом — работа происходит в интересах жильцов.

Все решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании и только тогда, когда согласны 50% владельцев квартир. С одной стороны — это правильно, а с другой — энергозатратно для самих жильцов. Приходится постоянно ходить на собрания. А зачастую жители не могут прийти к единому мнению.

Тем не менее подъезды и придомовая территория товарищества часто выделяется на фоне соседей: во дворе растут ухоженные цветы, всегда покрашены лавочки и двор огорожен от других машин.

Но есть в этой организации и минусы. Так как домом управляют обычные собственники жилья, то часто они бывают некомпетентны в вопросах коммунальных услуг. Вам повезло, если у председателя ТСЖ есть лидерские качества и стремление узнать сферу как можно глубже. Но если такого стремления нет, то жильцы могут столкнуться с проблемами.

Кроме того, когда у кого-то из участников товарищества появляются долги, то председатель делит их между всеми жильцами, так как нет своего финансового кармана.

ТСЖ и УК разница. Отличие ТСЖ от управляющей компании

Подборка наиболее важных документов по запросу Отличие тсж от управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 161 "Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом" ЖК РФ "Исходя из вышеизложенного суды правильно указали, что действующим законодательством, в частности, жилищным, управляющей компании, в отличие от товариществ собственников жилья, не предоставляется возможность (обязанность) по представлению законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме от собственного имени."

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 149 "Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY") Управляющая компания оспаривала конституционность подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, поскольку он позволяет отказывать в освобождении от НДС в случае формального превышения в конкретном налоговом периоде (квартале) суммы, полученной управляющей компанией от потребителей (жильцов) в уплату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, над ее расходами по приобретению соответствующих работ (услуг) у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) такие работы (услуги), освобождение от НДС ограничено условием о приобретении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме у третьих лиц, тогда как те же услуги (работы) могут оказывать (выполнять) и сами управляющие компании (ТСЖ и др.), которым, однако, закон отказывает в праве на соответствующее налоговое преимущество. КС РФ отказал в принятии жалобы к рассмотрению. КС РФ указал, что освобождение одних операций от НДС не означает и само по себе не предрешает того же освобождения иных операций, даже если они однородны со льготными или сходны с ними в каких-либо существенных признаках, притом что в другой существенной части их условия определенно отличаются от льготного объекта налогообложения, как, например, по субъекту выполнения работ, оказания услуг.

ТСЖ и УК одновременно. Правовые основания УК распоряжаться домом при наличии ТСЖ

Товарищество собственников имеет право выполнять функции управления домом своими силами, либо заключить соглашение об оказании услуг с любой компанией.

Поскольку товарищество считается некоммерческой организацией, выступать в роли УК оно не может. Товарищество может нанимать персонал для обслуживания дома. Но есть некоторые причины, почему требуется УК :

• УК являются хорошо отлаженным и проверенным механизмом.
• В штате таких компаний есть грамотные профессионалы.
• Есть возможность контроля УК при помощи государственных систем и законов.
• Члены ТСЖ далеко не всегда способны компетентно управлять домом.

Собственникам нужно сделать выбор: распоряжаться будет ТСЖ, УК, ТСН, ЖСК (ч. 2 ст. 161 ЖК ). В соответствии с этой же частью ст. 161 собственники дома не могут выбрать сразу 2 способа управления.

Но присутствует один нюанс. В ЖК РФ в ст. 162 ч.2 присутствует утверждение, которое разрешает выбрать юридически один метод управления, но фактически реализовать два. В статье сказано, что по договору управления УК по задаче от второй стороны на протяжении срока договора обязуется исполнять работы и оказывать услуги по распоряжению домом, обеспечению коммунальных услуг и т.п.

При этом всем, другой стороной соглашения могут выступать не просто собственники квартир, но и орган правления ТСЖ . То есть владельцы недвижимости могут через товарищество подписать договор с УК, по факту получив для управления ТСЖ плюс УК. И нарушением закона это не будет.