Управляющая компания управляет ТСЖ. Как ТСЖ выбирает управляющую организацию

Управляющая компания управляет ТСЖ. Как ТСЖ выбирает управляющую организацию

Общее собрание собственников помещений МКД выбирает управляющую компанию, только если способ управления домом – управляющая организация.

Если способ управления в МКД – жилищное объединение, то именно его представители решают, с какой УО заключить договор управления. Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ.

Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД ( ч. 1 ст. 192 ЖК РФ ).

Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов:

• приказом председателя,
• протоколом заседания правления,
• протоколом общего собрания членов.

Рекомендуем прописать в договоре управления, что вы будете считать:

• несвоевременным исполнением обязательств,
• неисполнением обязательств.

Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ.

ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний.

Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УО. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13. Решение принято.

Кто управляет ТСЖ. Не взимайте с жителей плату сверх необходимого

Если конечная цель деятельности управляющей организации – получить прибыль от своей работы по управлению многоквартирными домами, то у товарищества собственников жилья или недвижимости цели совершенно иные. ТСЖ и ТСЖ – организации некоммерческие и состоят из активных жителей МКД, которые заинтересованы в улучшении условий жизни и поддержании в надлежащем состоянии общего имущества в доме, где они проживают.

Но даже среди жителей домов, которыми управляют ТСЖ или ТСН, сложно найти довольных созданными условиями людей. Не всегда товарищество справляется с поставленными задачами. Однако нет ничего невозможного.

Этот тезис подтверждают ТСЖ «Смоленский - 8/2» , также ставшее победителем Всероссийского конкурса «Супердомоуправ» , и его председатель Виктор Ежов. ТСЖ вот уже 12 лет управляет одним из многоквартирных домов в Твери, и за этот срок дом и придомовая территория преобразились до неузнаваемости. В 2016 году МКД был удостоен звания «Дом образцового содержания».

Как рассказал Виктор Ежов, жители многоквартирного дома вносят в ТСЖ плату только за содержание жилого помещения и взносы на капитальный ремонт. Размер платы в первом случае составляет 15 руб. с 1 кв.м. площади, находящейся в собственности. Тариф на капитальный ремонт – 7,7 руб./кв.м.

При этом жители не платят за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества дома: холодную и горячую воду, электроснабжение и с них не взимается отдельная плата за обслуживание домофонов. Плата за все эти работы и услуги уже включена в утверждённый размер платы за 1 кв.м. собственности.

Устав ТСЖ. Устав товарищества собственников жилья

«УТВЕРЖДЕН»

Решением Общего собрания

собственников помещений

в многоквартирном доме,

расположенном по адресу:

г. __________, ул. _____________, д. ____

(протокол от __ _______ 2020 года, рег. № 1)

УСТАВ

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

«___________________»

г. _________________

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Товарищество собственников жилья «____________», объединяющее собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. __________, ул. ______________, д. __, именуемое в дальнейшем Товарищество, создается как вид товарищества собственников недвижимости в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, других законодательных и иных нормативных актов.

1.2. Полное наименование Товарищества:
Товарищество собственников жилья «__________»
Сокращенное наименование Товарищества: ТСЖ «___________»

1.3. Место нахождения Товарищества: г. __________, ул. ______________, д. __.

1.4. Товарищество является некоммерческой организацией, объединяющей собственников помещений в многоквартирном доме.

1.5. Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Число членов Товарищества должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

1.6. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

1.7. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам членов Товарищества. Члены Товарищества не отвечают по обязательствам Товарищества.

1.8. Организационно-правовой формой Товарищества является товарищество собственников недвижимости.

2. ЦЕЛИ, ПРЕДМЕТ И ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА

2.1. Товарищество создается для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.

2.2. Для достижения целей, предусмотренных настоящим Уставом, Товарищество вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Предметом деятельности Товарищества является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Как создать ТСЖ. Если у вас одна УК на город или район

В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.

Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т⁠—⁠Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.

Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.

Например, в одном городе — название специально не называю — есть крупный застройщик. После сдачи домов в эксплуатацию он заставляет дольщиков подписывать заполненные бюллетени для голосования вместе с актом приема-передачи квартиры. В этих бюллетенях люди расписываются, что выбрали УК от застройщика, которая работает по большим тарифам. В управлении этой УК целый микрорайон города — около 60 домов.

Один из собственников решил найти другую управляющую компанию и создал инициативную группу, чтобы провести общее собрание о смене УК. Но ни одна из компаний, к которым он обращался, не хотела связываться с УК от застройщика.

Тогда собственник предложил жильцам создать ТСЖ, чтобы они управляли домом самостоятельно. Он повесил объявления в подъезде с повесткой общего собрания — создание ТСЖ — и своим именем как инициатора собрания. Через день собственника во дворе дома встретили трое крепких ребят, которые ясно дали понять, что создать ТСЖ или уйти в другую УК у него не получится. В итоге собственник смирился с действующей УК, обращаться в полицию не стал.

ТСЖ и ук в чем разница. Что такое ТСЖ

В многоквартирном доме есть общее имущество жильцов: стены, крыша, подвал, подъезды, земельный участок, оборудование — все, что обслуживает несколько квартир или помещений. Например, стояк холодной воды в ванной, по которому вода течет к соседям выше или ниже, — общее имущество, а отходящие от него трубы разводки по комнате — имущество жильцов.

Со временем все приходит в негодность, за всем нужно следить — этим и занимаются управляющие компании (УК). Но обычная УК — это в первую очередь коммерческая организация. Она может быть профессиональной и экономически выгодной, но не заинтересованной в снижении затрат собственников или в том, чтобы дом простоял подольше. Обычно чем больше денег сохраняется при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, часто в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.

Настоящие хозяева дома — это товарищество собственников жилья, ТСЖ. ТСЖ — некоммерческое объединение собственников в многоквартирном доме, решивших вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и содержать общее имущество.

Профессионализм членов ТСЖ часто далек от совершенства, но ответственность за свой дом и перед соседями — хорошая мотивация, которая замещает профессиональные знания.

Органы управления ТСЖ. Главный орган управления в многоквартирном доме — общее собрание собственников. Именно оно решает, кто будет управлять домом: управляющая компания или ТСЖ. Еще общее собрание решает, как использовать общее имущество, и может изменять его.

Собрание членов ТСЖ — менее властный орган. Оно принимает решения о деятельности товарищества, выбирает из своего состава правление, устанавливает членские взносы и т. п.

Правление — это несколько человек, которые руководят деятельностью ТСЖ. Они решают оперативные задачи, продумывают стратегию деятельности товарищества и выносят предложения на общие собрания собственников или собрания членов ТСЖ. Также они выбирают из своего состава председателя правления. Все или некоторые члены правления могут получать вознаграждение за свою работу из средств товарищества, если так решит собрание членов.

Председателю напрямую подчиняются все сотрудники ТСЖ. По закону он исполняет решения правления, но на деле все наоборот. Собрание членов ТСЖ назначает председателю ежемесячное вознаграждение.

Закон не запрещает помимо председателя нанять в ТСЖ профессионального управляющего. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас 17 000 рублей, председателя — 2900 рублей.

В ТСЖ также обязательно должна быть ревизионная комиссия. Она следит, чтобы с финансовой деятельностью ТСЖ все было в порядке в плане оформления и справедливости. Ее задача — найти нестыковки в финансовых отчетах и проверить, все ли траты целевые. По результатам своих проверок она отчитывается перед жильцами и может пожаловаться в надзорные органы — налоговую, жилищную инспекцию или прокуратуру.

Источник: https://jk-na-krasnyh-partizan-2.ru/stati/o-plyusah-i-minusah-uk-i-tszh-chto-takoe-uk-i-tszh