Договор уступки права требования по дду в 2023 году. Особенности и риски

Договор уступки права требования по дду в 2023 году. Особенности и риски

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.

«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.

Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства. В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.

Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.

Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.

Договор цессии безвозмездный образец. Особенности договора

Согласно законодательству Российской Федерации можно передавать кредиторскую задолженность в пользу:

• физического лица;
• юридического лица.

Иначе этот процесс называют передачей прав требования. Однако не всякую задолженность можно уступить. Так, этим правом нельзя воспользоваться в следующих случаях:

• если гражданин должен компенсировать моральный ущерб или материальный при нанесении вреда здоровью человека;
• при выплате гражданином личностных обязательств (например, алиментов).

Как правило, решение передать долговые обязательства принимается после того, как выясняется, что должник не в силах осуществить выплату. Для этих целей заключается договор.

Важно! Суть передачи кредиторской задолженности описана в ГК Российской Федерации (глава 24). Ознакомившись с ней подробнее, можно сделать определенные выводы о том, что законодательная база на сегодняшний момент не конкретизирована.

Сама передача прав требований может быть как безвозмездной, так и подлежать продаже. Поговорим именно о том, каким может быть безвозмездный договор цессии, приведем образец.

Участники договора

Безвозмездным признается соглашение, которое заключается без привлечения денежных средств, то есть требование не продается. В этом случае не все сделки признаются законными.

Участниками процесса будут являться:

• должник — лицо, являющееся держателем долга;
• цедент — субъект, передающий права;
• цессионарий — новый обладатель требований.

Есть еще несколько нюансов, о которых мы расскажем ниже. Основные пробелы в законодательстве заключаются в том, что форма договора цессии не регулируется законом. Однако к ней есть ряд требований, опустить которые не удастся.

Уступка права требования между юридическими лицами. Бухгалтерский учет у цедента (организации "А") В соответствии с п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99) прочими доходами являются, в частности, поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров. Учитывая изложенное, считаем, что доход от уступки цедентом дебиторской задолженности признается у него в бухгалтерском учете прочим доходом.

Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - Инструкция), для обобщения информации о прочих доходах отчетного периода предназначен счет 91 "Прочие доходы и расходы". Поступления, связанные с продажей и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств в российской валюте, продукции, товаров, отражаются по кредиту счета 91 в корреспонденции со счетами учета расчетов или денежных средств. Расчеты же с цессионарием по договору уступки требования, исходя из Инструкции, следует производить с использованием счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".Прочий доход будет определяться в сумме, исчисленной исходя из цены уступки требования, определенной в договоре с цессионарием, и на дату совершения этой сделки (например на дату подписания акта уступки требования) (п. 6, п. 10.1, 12, 16 ПБУ 9/99, часть 3 ст. 9, части 1, 3 ст. 10 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете").Одновременно с этим организация несет расходы, связанные с реализацией прав требования, которые следует рассматривать в качестве прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации"), отражаемых по дебету счета 91 (Инструкция). В данном случае следует отразить на счетах бухгалтерского учета списание (выбытие) дебиторской задолженности по договору оказания услуг.Таким образом, в рассматриваемом случае в учете организации - цедента "А" будут сделаны следующие бухгалтерские записи:Дебет 76, субсчет "Расчеты по договору цессии" Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"- признан доход от уступки требования (сумма по договору цессии);Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 62- списанаорганизации "В", образовавшаяся вследствие исполнения договора оказания услуг;Дебет 66 (67) Кредит 76, субсчет "Расчеты по договору цессии"- произведен зачет взаимных требований организации "А" и организации "Б" - заимодавца. Основание - акт взаимозачета, оформленный сторонами, либо заявление одной из сторон о проведении такого зачета.Поскольку требование в данном случае уступается по цене, равной сумме уступаемой задолженности, прибыли или убытка от указанной операции у организации "А" не возникает (в учете не отражается).

Договор частичной уступки права требования образец. ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ

г.

« » 2023 г.

в лице, действующего на основании, именуемый в дальнейшем « Цедент », с одной стороны, ив лице, действующего на основании, именуемый в дальнейшем « Цессионарий », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем « Договор », о нижеследующем:

1. Цедент в счет погашения своей задолженности перед Цессионарием по договору поставки от « » 2023 года уступает последнему право требования услуг по договору от « » 2023 года, заключенному между Цедентом и , именуемым в дальнейшем «Должник», в объемах и на условиях, установленных договором между Цедентом и Должником.
2. Договоры, указанные в п.1 настоящего договора, являются приложением к данному договору и составляют его неотъемлемую часть.
3. Цедент обязан передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования услуг, указанных в п.1 настоящего договора.
4. Цедент должен уведомить Должника о переходе прав Цедента к Цессионарию и оформить надлежащим образом все связанные с этим документы в течение дней с момента подписания настоящего договора.
5. В течение дней после выполнения обязанностей, предусмотренных в п.4 договора Цедент сообщает об этом Цессионарию.
6. Цедент обязан уведомить Цессионария о всех возражениях Должника против требований Цедента.
7. Цедент несет ответственность перед Цессионарием за недействительность переданного требования, указанного в п.1 настоящего договора.
8. В случае невыполнения Цедентом обязанности, предусмотренной п.4 договора, все неблагоприятные последствия такого неуведомления несет Цедент.
9. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, уточнением условий договора, составлением необходимых протоколов, дополнений и изменений, обмена телеграммами, факсами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.
10. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между сторонами-участниками коммерческих, финансовых и иных отношений делового оборота.
11. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.
12. В настоящий договор сторонами могут быть внесены изменения и дополнения, которые вступают в силу с момента их подписания сторонами и являются неотъемлемой частью данного договора.
13. Последствия изменения и/или дополнения настоящего договора определяются взаимным соглашением сторон или судом по требованию любой из сторон договора.
14. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон.
15. Изменение условий или прекращение действия одного или нескольких пунктов настоящего договора не прекращает действия договора в целом.
16. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон или судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством Российской Федерации. Последствия расторжения настоящего договора определяются взаимным соглашением сторон его или судом по требованию любой из сторон договора.
17. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания его сторонами, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.
18. Настоящий договор действует в течение месяцев и прекращает свое действие « » 2023 года.
19. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора.
20. В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка стороны договора обязаны в -дневный срок уведомить об этом друг друга.

Образец договора уступки права требования квартиры между физическими лицами. Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Споры по маткапиталу
(Сергеева Д.)
("Жилищное право", 2020, N 10) Другой важной проблемой являются неосновательные отказы ПФР гражданам в распоряжении средствами маткапитала, к примеру отказ направить средства материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору (Апелляционное определение Московского областного суда от 18.03.2019 по делу N 33-9097/2019) или же отказ направить средства маткапитала на оплату договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве физическому лицу (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2019 по делу N 33-11564/2019) по истечении трех лет со дня рождения ребенка. И в том и в другом деле суд признает данные действия ПФР незаконными. Однако ранее упомянутый Обзор судебной практики от 2016 года содержит ссылку на практику Ленинградского областного суда, согласно которой перечень денежных обязательств, а также видов договоров, опосредующих такие обязательства, на погашение которых могут быть направлены средства материнского (семейного) капитала до истечения трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, является исчерпывающим и не допускает расширительного толкования. Данный перечень включает в себя заключение договора займа и кредитного договора (в том числе ипотечного). Руководствуясь положениями части 6.1 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, Ленинградский областной суд апелляционной инстанции отказал истцу в удовлетворение требований о направлении средств маткапитала до достижения ребенком трех лет на погашение основного долга по договору купли-продажи. С 2015 года практика не изменилась: Московский городской суд в апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований истицы о признании незаконным отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и обязании направить средства материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и процентов по договору купли-продажи с рассрочкой платежа по делу N 33-6485/2019 ввиду недостижения вторым ребенком трех лет.

Дополнительное соглашение к договору уступки права требования образец. Текст документа:

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ N _______ к договору уступки денежного требования от "_____" _______________ _____ г. N ______

г. _____________ "___" _________ ____ г.

_____________________, именуем_____ в дальнейшем "Первоначальный кредитор", в лице ___________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем "Новый кредитор", в лице ____________, действующ____ на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. Стороны в связи с (указать причины внесения изменений) __________________ пришли к соглашению о внесении (выбрать нужное):

- изменений

- дополнений

- изменений и дополнений

в Договор уступки денежного требования N ___ от "___" ________ 20___г. (далее - Договор).

2. (выбрать нужное):

Внести в договор следующие изменения:

Пункт ___ Договора изложить в следующей редакции:

"п. ____________________________________________________________________________________________________________________________________".

Дополнить пункт ____ Договора текстом следующего содержания:

"______________________________________________________________________________________________________________________________________________".

Исключить из Договора пункт __________.

3. Измененные или исключенные настоящим Дополнительным соглашением обязательства Сторон по Договору, исполнение которых Сторонами уже начато, но не закончено, должны быть исполнены Сторонами не позднее _______ со дня подписания настоящего Соглашения. В остальном в отношении данных обязательств действуют условия договора N ____ от _____________________ и настоящего Соглашения.

4. Условия Договора, не измененные (не исключенные) настоящим Дополнительным соглашением, остаются неизмененными, и Стороны подтверждают по ним свои обязательства.

5. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью Договора.

6. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в 2 экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

Соглашение об уступке прав и обязанностей. Процедура цессии

Вид договора цессии должен быть идентичен первоначальному договору: в письменном виде, нотариально заверен или занесен в государственный реестр. В обоих договорах должен быть указан тип передаваемого права, обязанности сторон, ответственность в случае нарушения. Затем необходимо приложить документы, которые и являются причиной для совершения сделки (в каждом конкретном случае нужны определенные документы).

Дата заключения договора является моментом передачи права. Но для каждого случая условия цессии разнятся, поэтому должник всегда может проконсультироваться с юристом.

Процедура цессии признается законной, если были выполнены требования:

по аналогичным сделкам требование не передавалось;

цедент передает права на тех же условиях и в том же объеме, коими располагал и сам;

должник не против проведения операции;

должник в курсе совершения сделки.

В юридической практике помимо цессии встречается и такое понятие как «уступка». Основное различие заключается в терминологии. В первом случае кредитора называют цедентом, а во втором – правообладателем, а цессионарий превращается в правоприобретателя. Второе отличие: правообладатель получает этот статус до подписания договора уступки, а цедент – уже после. Речь идет о тонкостях толкования, поскольку с практической точки зрения оба вида договоров регламентируются одними и теми же статьями ГК РФ.

Важно! По договору цессии нельзя передать обязанности, только права.

Например, арендатор хочет передать торговую площадку. Но поскольку речь идет не только о передаче прав, но и об обязанностях (пожарная безопасность, ремонт, арендная плата), оформить сделку как цессию не получится.

Договор выкупа долга. Как выкупить свой долг у МФО

Несмотря на то, что большая часть населения России постоянно оформляет кредиты в МФО (Микрофинансовых организациях), мало кто знает, что эти долги можно выкупать. Особенно это актуально для просроченной задолженности. Благодаря схеме выкупа долга можно очень сильно сэкономить на платежах. Подробнее о том, какие есть условия и что нужно делать – в этой статье.

Условия продажи долга

Договориться с коллекторами о покупке долга

Как проходит выкуп долга?

Условия продажи долга

Главная особенность – при выкупе долга заключается договор цессии по которому покупатель приобретает право требования долга оплатив не всю сумму задолженности (с учетом просрочки, штрафов и так далее), а только ту часть, которая была выдана клиенту. Например, если человек получил кредит в сумме 5 тысяч рублей, долго не платил и, в конечном итоге его задолженность возросла до 15 тысяч рублей, при выкупе придется заплатить только 5 тысяч рублей. То есть – изначальную сумму (ее принято называть «тело кредита»). Исходя из новых правил, введенных в феврале 2019 года, выкупать кредиты могут как специализированные компании, так и физические лица.

Так как мало кто понимает механизм выкупа, возникает вопрос о том, может ли МФО продать долг другому физическому лицу? Да, это возможно. Более того, начиная с февраля 2019 года, выкупить долг таким образом можно только при условии наличия согласия самого должника. Если же он не будет согласен, то выкупа не произойдет. Благодаря такой схеме, МФО больше не смогут продавать долги так называемым «черным коллекторам» (действующим неофициально) и, как следствие, клиенты могут успеть договориться с родственниками/друзьями о том, что те выкупят его долг. Следует отметить, что правило по требованию согласия со стороны клиента актуально только при продаже долга другому физическому лицу, но не коллектору.

Договориться с коллекторами о покупке долга

Кто точно выкупит долги клиента перед МФО, так это коллекторы. Сейчас, после ввода дополнительных ограничений, выкупить долг могут только официально зарегистрированные компании, которые профессионально занимаются «выбиванием» задолженности с клиентов МФО. Все остальные не получат такого права. Для должников это отличная новость, так как действуя по правилам, коллекторы не могут оказывать на клиента МФО такого серьезного воздействия, как их «черные» коллеги. Если человек понимает, что он не может погасить весь долг, он может самостоятельно обратиться к коллекторам и предложить им примерно такую сделку: коллекторы выкупают долг и человек его сразу погашает в размере: сумма полученного кредита + 20%. Предложенный вариант приведен для примера и отражает выполнение интересов всех сторон:

• МФО вернула деньги, которые выдала клиенту.
• Клиент погасил долг со значительной экономией (не 150%, например, а всего 20%).
• Коллекторы получили в качестве прибыли 20% от суммы долга ничего для этого не делая.

Как проходит выкуп долга?

Выкуп долгов МФО с просрочкой происходит по достаточно простой схеме, но сначала нужно отметить тот факт, что покупателем может быть как коллектор, так и физическое лицо. Для должника будет выгоднее, если покупателем будет какой-то родственник или знакомый, который или ничего не возьмет за свои услуги или благодарность ему будет сравнительно символичной. Важный момент: клиент не может сам быть покупателем своего долга. Это было бы нелогично, так как в такой ситуации клиенты МФО просто брали бы деньги, пользовались ими и потом, вместо того чтобы переплачивать, выкупали бы задолженность по цене ранее полученной суммы кредита.

Пример процедуры выкупа:

Несмотря на то, что большая часть населения России постоянно оформляет кредиты в МФО (Микрофинансовых организациях), мало кто знает, что эти долги можно выкупать. Особенно это актуально для просроченной задолженности. Благодаря схеме выкупа долга можно очень сильно сэкономить на платежах.

Условия продажи долга

Договориться с коллекторами о покупке долга

Как проходит выкуп долга?

Главная особенность – при выкупе долга заключается договор цессии, по которому покупатель приобретает право требования долга оплатив не всю сумму задолженности (с учетом просрочки, штрафов и так далее), а только ту часть, которая была выдана клиенту.

Например, если человек получил кредит в сумме 5 тысяч рублей, долго не платил и, в конечном итоге его задолженность возросла до 15 тысяч рублей, при выкупе придется заплатить только 5 тысяч рублей. То есть – изначальную сумму (ее принято называть «тело кредита»).

Исходя из новых правил, введенных в феврале 2019 года, выкупать кредиты могут как специализированные компании, так и физические лица.

Может ли МФО продать долг другому физическому лицу?

Да, это возможно. Более того, начиная с февраля 2019 года, выкупить долг таким образом можно только при условии наличия согласия самого должника. Если же он не будет согласен, то выкупа не произойдет.

Благодаря такой схеме, МФО больше не смогут продавать долги так называемым «черным коллекторам» (действующим неофициально) и, как следствие, клиенты могут успеть договориться с родственниками/друзьями о том, что те выкупят его долг.

Следует отметить, что правило по требованию согласия со стороны клиента актуально только при продаже долга другому физическому лицу, но не коллектору.

1. Клиент оформляет кредит в МФО и не платит его. Тут важно помнить о том, что чем больше будет просрочка, тем выше вероятность, что микрофинансовая организация продаст долг коллекторам еще до того, как заемщик решит выкупить его через третьи руки.
2. Должник ищет подходящего покупателя. Лучше всего если это будет человек, которому клиент доверяет. В противном случае могут возникать серьезные проблемы, вплоть до требования погасить всю сумму, включая сюда и просрочку. Рекомендуется выбирать не среди ближайших родственников, чтобы фамилия у продавца и должника не совпадали. В некоторых случаях такое совпадение может стать причиной отказа продавать долг.
3. Если он получает согласие от МФО, отдельно нужно будет запрашивать согласие должника. Так как последний заинтересован в данном вопросе, никаких проблем возникнуть не должно.
4. Заключается договор между МФО и покупателем. Компания получает определенную сумму (обычно она эквивалентна сумме выданного должнику кредита), а покупатель приобретает право требования.
5. На основании договоренностей между покупателем и должником последний погашает кредит в определенной сумме (обычно она существенно меньше, чем реальная задолженность, включающая в себя начисленные проценты и штрафы).