Ипотека от застройщика в 2023. Сколько можно сэкономить

Ипотека от застройщика в 2023. Сколько можно сэкономить

Чтобы подсчитать примерную экономию от субсидированной ипотеки, мы попросили экспертов «Бест-Новостроя» рассмотреть несколько возможных вариантов. В качестве примера была взята квартира стоимостью 10 млн руб . с первоначальным взносом в 20% , которая приобретается в рамках субсидированной ипотеки от застройщика по ставке 2,9% годовых сроком на 30 лет. При этом в одном из вариантов льготный период действует три года (что наиболее распространено), во втором — весь срок кредита.

Первый вариант: на три года

При ставке 2,9% годовых первые три года ежемесячный платеж составляет 33,2 тыс. руб., а общая переплата по процентам за три года — чуть более 660 тыс. руб. Если бы заемщик платил по рыночной ставке (9,2% годовых), то ежемесячный платеж был бы 65,5 тыс. руб., а переплата за три года — около 2,2 млн руб. Экономия за три года — 1,5 млн руб.

Второй вариант: льгота на весь срок

Льготная ставка 2,9% годовых для той же самой квартиры действует весь срок кредита — 30 лет. По льготной ставке ежемесячный размер платежа составит 33,2 тыс. руб., а общая переплата — 3,9 млн руб. По рыночным условиям ежемесячный платеж будет 65,5 тыс. руб., а общая переплата — 15,5 млн руб. Экономия — 11,6 млн руб.

Третий вариант: ипотека гасится за десять лет

Большинство заемщиков стараются погасить кредит досрочно, в среднем за десять лет, отметила Ирина Доброхотова. При таком сроке экономия может быть следующая: ежемесячный платеж по льготной ипотеке составит 76,8 тыс. руб., а переплата — 1,2 млн руб. По рыночной ставке ежемесячный платеж будет 102,2 тыс. руб., а переплата — 4,2 млн руб. Экономия — 3 млн руб.

Пример расчетов аналитиков «Бон Тон»

Аналитики оценили экономию при льготной ипотеке под 0% годовых, льготный период — три года, а потом возвращается к 9,2% годовых (рынку). Стоимость квартиры — 15 млн руб., первоначальный взнос — 20%, общий срок кредита — 20 лет.

При ипотеке под 0% ежемесячный платеж в первые три года составит 50,4 тыс. руб. (на 35 месяцев, так как в первый месяц — нулевой платеж). Общая экономия за три года — 4 млн руб. (с учетом беспроцентных платежей за первые три года + экономия за последующий период, поскольку проценты начисляются только на остаточную сумму за 17 лет). Та же квартира на рыночных условиях: ежемесячный платеж — 109,5 тыс. руб., переплата за первые три года — 3,2 млн руб.

Ипотека от застройщика в чем подвох. Околонулевые страсти. Чем опасна ипотека от застройщика под 0,1%?

Банк России со следующего года ограничит ипотеку с околонулевыми ставками. «Нас беспокоит ипотека от застройщика, когда ставку якобы предлагают даже нулевую», — заявила она на заседании Госдумы.

Центробанк не первый раз выступает против ипотеки от застройщиков под 0,1%. В сентябре Набиуллина назвала предложения с околонулевой ипотекой маркетинговой уловкой и введением покупателей в заблуждение.

«Как правило, таких квартир (на которые распространяется ипотека под 0,1%) не очень много, и они выполняют маркетинговую функцию, то есть для привлечения внимания. Это не самые ликвидные квартиры. И они минимум на 2 миллиона дороже, чем если их приобретать за наличный расчет», — объясняет владелец строительной компании Максим Лазовский.

«Субсидированную ипотеку специалисты офисов продаж застройщиков преподносят как какой-то чудо-инструмент, с помощью которого можно очень выгодно купить жилье. На деле ипотека с низкой ставкой обладает рядом подводных камней, о которых застройщики умалчивают», — добавляет руководитель инвестиционно-девелоперской компании Руслан Сухий .

Условия околонулевой ипотеки далеко не такие выгодные, как об этом рассказывают продавцы. Здесь все просто — квартира, продаваемая на таких условиях, выставляется по более высокой цене, чем аналогичная в том же жилом комплексе, продаваемая по классической схеме. Надбавка в среднем по рынку составляет от 5 до 15-20%, но может достигать и 25-35%, рассказывает Сухий. А это переплата до нескольких миллионов рублей в абсолютных единицах. Разницу по ипотечной ставке банку субсидирует застройщик, и делает это он все равно за счет покупателя — из тех денег, которые заложены в повышенную стоимость квартиры.

«Главный сюрприз для покупателя квартиры по очень низкой ставке — ее рыночная цена остается значительно ниже той, которую он заплатит. Если квартиру придется продать через несколько лет, то вернуть вложенные деньги даже с прицелом на рост стоимости недвижимости в будущем будет практически нереально», — предупреждает эксперт.

Есть и другие нюансы таких предложений. Так, чтобы привлечь внимание к своему жилому комплексу, застройщики объявляют, что выставили на продажу по таким условиям ограниченный пул квартир. Однако в отделе продаж выясняется, что квартир по акции не осталось совсем или осталось немного, причем предлагаются самые неликвидные варианты — на первом этаже или с неудобной планировкой. И людям предлагают другие варианты жилья уже на других условиях.

«Также нередко низкая ставка по ипотеке предлагается на ограниченный период — полгода, год, по истечении которого процент по кредиту вырастает до рыночного уровня. При анализе оказывается, что покупка квартиры на таких условиях менее выгодна, чем по программе льготной ипотеки от государства», — говорит Сухий.

Ипотека в 2023 году: прогноз. Вторичка просядет сильнее

Повышение ипотечных ставок по рыночным программам приведет к падению спроса, в первую очередь на вторичное жилье, поскольку ставки по нельготной ипотеке станут заградительными для покупателей. «Для заемщиков ставка в 15% и выше психологически пока непривычна, за последнее десятилетие население уже отвыкло от таких цифр. Просадка ипотечного спроса неизбежна», — считает Ирина Носова. По мнению Олега Репченко, для многих заградительной является ставка по ипотеке от 12%. Поэтому выдачи по рыночной ипотеке упадут. В целом спрос на жилье будет снижаться, поскольку вторичка и первичка связаны, пояснил эксперт.

Как только банки поднимут ставки, стандартные программы станут для многих покупателей менее доступными или недоступными вовсе, в зависимости от уровня доходов, согласна управляющий партнер Dombook, основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Однако льготной ипотеки это не касается, спрос ипотечных клиентов сфокусируется в значительной мере на объектах, которые подходят по параметрам под льготные программы», — пояснила эксперт.

Именно льготные программы помогут избежать резкого падения спроса на жилье, отмечают эксперты. Тем не менее ужесточение денежно-кредитной политики (ДКП) может оказывать негативный эффект на рынок недвижимости, поскольку действительно рыночные ставки становятся малодоступными значительному числу населения, согласилась аналитик ФГ «Финам».

Похожую точку зрения высказал руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его мнению, резкое повышение ключевой ставки к критическим последствиям не приведет. «Значительная часть спроса поддерживается льготными программами, для которых ставки с повышением ключевой не поменяются. Кроме того, продолжают действовать программы от застройщика и различные меры стимулирования спроса. Пока государство и застройщики будут и дальше поддерживать этот сегмент, кардинального ухудшения на рынке жилья не произойдет», — считает Таганов.

В июле, еще до повышения ключевой ставки, вице-премьер России Марат Хуснуллин заявлял, что лимиты по финансированию льготной ипотеки с господдержкой в 2023 году могут быть исчерпаны и потребуется дополнительное финансирование. «Это будет зависеть от того, какая будет ключевая ставка ЦБ. В зависимости от этого будет также понимание, какой объем средств нам нужен дополнительно», — говорил Марат Хуснуллин.