Теперь действие Закона об участии в долевом строительстве распространено и на нежилые помещения, приобретаемые дольщиками. Договор долевого участия может заключаться в электронной форме, подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью, а договор уступки права требования неустойки, штрафа (пени) в рамках долевого строительства не подлежит госрегистрации. Согласно изменениям в Закон о банкротстве требования о взыскании финансовых санкций с застройщика удовлетворяются в третьей очереди кредиторов.
В информации о застройщике теперь должны быть указаны сведения о лицах, входящих в соответствии с Законом о конкуренции в одну группу с застройщиком, а в информации о проекте строительства – данные о целевом кредите (займе), а также количество заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и их цена).
В целях урегулирования отношений между застройщиками-банкротами и дольщиками будут созданы региональные фонды для завершения строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Фонд субъекта РФ может выступать в качестве застройщика и завершать строительство вышеуказанной недвижимости. Он вправе привлекать денежные средства граждан и юрлиц по договорам ДДУ только при условии их размещения на счетах эскроу уполномоченного банка.
В одном субъекте РФ может быть создан только один такой фонд, который контролирует финансирование строительства всех незавершенных объектов на его территории. В некоторых случаях фонд сможет отказаться от финансирования завершения строительства объекта. Также предусмотрено создание общедоступного реестра проблемных объектов недвижимости.
Законом уточняется, в каких случаях застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Упрощается процедура проведения повторной экспертизы проектной документации.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре. При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным. Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи.
Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, поэтому застройщик не может изменить размер ответственности в договоре.
В настоящей статье мы расскажем об правилах и нюансах расчета и взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта по ДДУ.
Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?
Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.
Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования , действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования , действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Как было. При выявленных недостатках дольщик по своему выбору мог потребовать:
Как теперь. Изначально дольщик может потребовать только одно: безвозмездно устранить недостатки — как существенные, так и несущественные. И только если застройщик не уложится в отведенные 60 дней или откажется устранять проблемы, у дольщика появляются варианты дальнейших действий — все те, что раньше были сразу.
Срок для застройщика, чтобы он удовлетворил денежное требование дольщика, — 10 рабочих дней с момента, как он получил требование.
При этом, если недостаток серьезный и жилье непригодно для проживания, дольщик может требовать только безвозмездно все исправить или сразу расторгнуть договор и забрать деньги. Компенсаций расходов на первом этапе споров с застройщиком больше нет.
То есть вариантов только три:
Поскольку цены на квартиры выросли, вряд ли кто-то будет рад получить назад изначальную сумму договора — даже с учетом процентов за пользование чужими деньгами за весь период строительства. Проценты считают по ключевой ставке. Купить на эти деньги равнозначное жилье все равно не получится. А значит, придется ждать, пока застройщик все исправит.
Обычно застройщик, нарушивший сроки передачи квартиры дольщику-физлицу, платит ему пени, которые рассчитываются от ставки рефинансирования в двойном размере. С учетом нынешней ставки ЦБ в 20% за год задержки со сдачей дома дольщику могло бы "набежать" около половины стоимости жилья.
Постановление об отмене штрафов действует с 29 марта (день опубликования документа). Кроме того, до конца года не будут учитываться убытки, причиненные дольщику застройщиком, не начисляются проценты за задержку в возврате средств при расторжении договора долевого участия, а также штрафы и пени в пользу дольщика за нарушение прав потребителя.
Если требования об уплате неустойки, штрафов, пеней, процентов были предъявлены компании до вступления в силу этого постановления, то строительная компания получает отсрочку - может не выплачивать их до конца года.
Кроме того, вводится мораторий на включение затянувшихся строек в реестр проблемных (обычно дом попадает в этот список, если завершение строительства задерживается на полгода и более), а застройщика даже в этом случае не лишат права привлекать средства дольщиков. В список долгостроев дом сможет попасть только в 2023 году, если к тому времени проблемы не решатся.
В список долгостроев дом сможет попасть только в 2023 годуМораторий вводится, чтобы ни штрафные санкции, ни разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали компаниям ввести дома и передать ключи гражданам, которые их ждут, отмечал ранее замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. "В связи с нарушением логистических цепочек и поставки некоторого оборудования могут быть передвинуты сроки ввода. Но мы за этим очень внимательно следим вместе с регионами и стараемся не допустить таких вещей. Это направлено на то, чтобы ни копейки не было отвлечено от достройки дома" , - сказал замминистра.
Подобный мораторий вводился в 2020 году из-за сложностей со строительством в начале пандемии. Стоит отметить, что от уплаты неустойки освободили до конца года и самих дольщиков - тех, кто просрочил внесение платежа застройщику.
Мораторий на взыскание финансовых санкций - действенная мера поддержки прежде всего тех застройщиков, которые еще строят дома без проектного финансирования, считает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. При счетах эскроу застройщики получают предсказуемое стабильное финансирование, что уменьшает зависимость от притока средств дольщиков, но, естественно, это никак не восполняет возможного дефицита оборудования, высоких цен на материалы, нарушения логистических цепочек, оттока мигрантов.
Ситуация. Дольщик полностью оплатил квартиру и ждал, когда достроят дом. Сроки прошли, а принять квартиру застройщик так и не предложил. Тогда дольщик потребовал неустойку за просрочку — вместе с моральным ущербом и штрафом вышло почти 200 тысяч рублей.
Оказалось, что дом достроили еще полгода назад, просто дольщику об этом не сказали. По крайней мере, такой аргумент был у застройщика, чтобы не платить. Якобы все знали, что дом готов. А кто не пришел подписывать акт, тот сам виноват.
Областной суд поддержал застройщика и в компенсации отказал. Дольщик не смог доказать, что не знал о готовности дома и его не уведомили как положено.
Получилось, что это как будто дольщик уклонялся от подписания акта. Якобы он жил в том же районе и знал, что дом готов. Взял бы и пришел подписать акт.
Что сказал Верховный суд. По закону застройщик обязан уведомить дольщиков, что дом готов и можно принимать квартиры. Это делают не устно и не как угодно, а заказным письмом с описью и уведомлением. Менять способ уведомления застройщик не может. Смс, сообщения в соцсетях, звонки по телефону — это опции, но не официальное приглашение принять квартиру.
Если такого письма не было, значит, застройщик не выполнил свою обязанность уведомить дольщика. Именно застройщик должен доказывать, что он всё сделал по правилам. Дольщик в такой ситуации ничего доказывать не должен.
Областной суд потребовал от дольщика доказывать, что застройщик что-то нарушил. Это незаконное требование. Дольщик имеет полное право требовать компенсацию и штраф, даже если дом и правда сдали в срок.
Если ждете, когда застройщик сдаст квартиру, проверяйте почту. Вам должны прислать официальное уведомление: дом готов, квартиру можно принять тогда-то.
Если застройщик не уведомил официально, выставляйте неустойку. Вы не обязаны ходить и проверять, введен ли дом в эксплуатацию и когда можно подписать акт. К неустойке всегда можно добавить моральный вред. А если застройщик не заплатил добровольно, то еще и штраф.
Неустойка за задержку сдачи объекта обычно прописана в ДДУ, и это не единственная выплата, на которую можно рассчитывать. Если проблему с застройщиком не получилось урегулировать мирно, то спор перетекает в суд. А там кроме самой неустойки можно взыскать еще компенсацию морального вреда и судебных расходов, а также штраф — 50% от присужденной суммы. Это приятный бонус для участников долевого строительства и мотивация для застройщика своевременно выполнять обязательства.
Василий получил квартиру на три месяца позже установленного срока. Согласно договору, за время просрочки набежали пени 200 000 Р . Так как дело дошло до суда, последний, помимо выплаты пени, может обязать застройщика компенсировать моральный вред, скажем, 15 000 Р и затраты на юриста — 35 000 Р .
Также суд может присудить штраф 50% от общей суммы компенсации, которая в этом случае: 200 000 + 15 000 + 35 000 = 250 000 Р . То есть штраф — 125 000 Р , а всего Василий взыщет с застройщика: 250 000 + 125 000 = 375 000 Р .
Еще можно рассчитывать на компенсацию убытков. Это те затраты, которые дольщик понес из-за задержки: расходы на аренду временного жилья или затраты на различные технические экспертизы по делу, которые оплачены из своего кармана.
Здесь понадобится полный комплект подтверждающих документов: договор найма арендной квартиры с актом приема-передачи и доказательства ее оплаты — справка из банка или расписки получателя денег. Просто договора будет недостаточно.
Затраты на юриста, технические экспертизы и другие издержки, связанные с судебной тяжбой, также нужно подтвердить документально.
Таким образом, всего можно взыскать четыре компенсации:
Дом сдан, получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Владельцев квартир приглашают подписать акт приема-передачи и получить ключи. Но не торопитесь ставить свою подпись.
Порой горящие сроки и желание застройщика сэкономить приводят к тому, что качество строительных и отделочных работ оставляет желать лучшего. Как заставить застройщика исправить дефекты?
Какие недочеты могут быть у квартиры в новостройке?
Внимание. Не устраивает расцветка обоев или цвет краски? По этой причине претензии застройщику не предъявляются.
Внимание. Если недостаток существенный и неустранимый, то вы можете требовать расторжения договора, возврата денежных средств и компенсации морального вреда.
В ДДУ пишут, сколько времени есть у застройщика на передачу. По истечении этого срока дольщик получает право на неустойку. Поэтому важно правильно определить, с какого момента начинается отсчет.
У вас в ДДУ указана дата, когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Обычно это формулируют так: «Застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в первом полугодии 2017 года». Это означает, что застройщик должен получить разрешение до 30 июня 2017 года включительно.
Если застройщик успеет получить разрешение на ввод до этой даты, то срок передачи начинается с того дня, когда застройщик получил разрешение.
У Вики в ДДУ написано, что застройщик должен получить разрешение в четвертом квартале 2015 года, а передать квартиру — в течение 80 дней. Застройщик получил разрешение на ввод 30 ноября 2015 года. Отсчет пошел с 1 декабря 2015. Застройщик должен передать квартиру Вике до 18 февраля 2016 года включительно.
Если застройщик не успеет получить разрешение на ввод в срок по ДДУ , то отсчет времени на передачу начнется в последний день срока по ДДУ .
Если застройщик передает вам квартиру хоть на день позже получившейся даты, у вас появляется право на неустойку. Если застройщик сдает квартиру впритык к окончанию срока передачи, он заинтересован как можно быстрее подписать акты приемки-передачи.
Люда купила квартиру в новостройке за 5 млн рублей. Застройщик должен был передать квартиру до 18 февраля 2016 года включительно, но передал только 28 февраля. Люда написала претензию застройщику и получила за 10 дней просрочки неустойку в 36 500 рублей.
В ДДУ обычно указывают и срок, в течение которого вы должны принять квартиру. Его отсчитывают с того момента, как вы получили уведомление от застройщика, что дом сдан и готов к передаче.
В акте приемки-передачи обязательно должна стоять фактическая дата приемки. Если ваш застройщик нарушил срок передачи, акт подтвердит ваше право на неустойку.
Жилой комплекс комфорт-класса «На Красных Партизан»: удобные современные планировки, развитая инфраструктура, общественный транспорт во все районы города в 2-х минутах ходьбы, самые качественные материалы, бесшумные лифты, авторская детская площадка – и всё это в 15 минутах от центра Краснодара.
В проекте нового ЖК монолитно-кирпичный многосекционный дом высотой 14 / 16 этажей.
На территории ЖК есть места для неспешных прогулок - облагороженные бульвар. В 5-ти минутах находится парк-дендрарий утопающий в зелени.
Всегда выполняем обязательства перед городом и нашими клиентами: возводим надежные дома. 13 объектов - сданы в эксплуатацию, 70 -социальных объектов.
Магазины, аптеки, салоны красоты, офисы и детские центры работают в коммерческих помещениях на первых этажах домов. Дома возводятся на большом расстоянии друг от друга, а парковки по периметру комплекса освобождают двор от машин. Ухоженные газоны, деревья и цветы украшают территорию и радуют жильцов.
Транспортная доступность: 15 минут на автомобиле или общественном транспорте до центра города, 250 м до ближайших остановок городского транспорта.
Прилегающая к комплексу территория благоустраивается с использованием ландшафтного озеленения.
Здесь размещены детские игровые и спортивные площадки, зоны для отдыха и досуга,
специализированные парковочные места для транспортных средств.
Рассрочка
Материнский капитал
Ипотека
