Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Самая типичная и простая ситуация - когда супруги-созаемщики оформили ипотеку в браке. Обязательства по выплатам у них одинаковые, то есть не только недвижимость общая, но и общие долги. В такой ситуации после развода возможен риск, что бывший супруг платить перестанет, а вот уступать долю в ипотечной квартире не захочет.
Наиболее частый способ решения ипотечных проблем в такой ситуации - добровольная продажа такой квартиры. Для этого супругам (или уже бывшим супругам) сначала нужно найти покупателя на жилье, а затем уже с покупателем подать в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. Получив согласие банка, можно выйти на сделку. Полученные от продажи средства направляются на погашение ипотеки, залоговое обременение с жилья снимается. Если после погашения ипотеки остаются какие-то средства - они делятся между супругами поровну.
Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.
Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.
Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.
В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки "за неудобства".
Пока не развелись.
Есть ли шанс, что дадут мне (с учетом того, что сын остается со мной) ипотеку?
И как правильно рассчитать расходы?
Опишу, что хочу: Однокомнатную квартиру.
Сложно определиться с жилищным фондом. Стоимость 3 млн.руб.
Если вторичный рынок, то дом вероятнее всего будет панельный, возраст дома не менее 20 лет, состояние труб и проводки не угадать. Если даже в квартире они будут новые, то во всем доме вряд ли. Метраж не более 35 м.кв. Старый ремонт и мебель.
Если первичный, то сдача дома по плану конец 2015 г. Монолитно-кирпичный. Нет стяжки полов, межкомнатных перегородок, электрика только до щитка. Балкон остекленный. Метраж 46 кв.м.
В первом случае, максимум - косметический ремонт (порядка 150 тыс), и заезжай живи. Ну если без форс-мажорных замен проводки или труб (почему-то меня это пугает больше всего)
Во втором - ремонт капитальный (тыс на 600 в лучшем случае, +мебель и сантехника), но площадь больше, прельщает возможность разделить одну большую комнату на 2 маленьких (для меня и сына). Если сдача дома будет вовремя (застройщик, по отзывам, надежный)
Имеется:
Пока только 210 т.руб (первый взнос должен быть не менее 600 т.руб - 20%).
Доход средний 70 т.руб
Бывает дополнительный, но на него могу в дальнейшем рассчитывать только как возможность дополнительного досрочного погашения кредита (порядка 50-80 тыс в квартал)
Ипотеку планирую на 15 лет, платеж не белее 32 т.руб в мес.
Жить до покупки планирую с сыном у своих родителей. Хочется сократить это время по максимуму.
Все началось с того, что летом 2009 года Царько и Жугина поженились, потом у пары родилась дочь. Спустя девять лет супруги купили две квартиры. Первую — 4 апреля 2018 года. Для ее покупки муж и жена использовали средства маткапитала (453 026 руб.), личные сбережения (900 000 руб. мужа), а еще взяли ипотеку на 4,2 млн руб. 28 апреля этого же года Царько и Жугина приобрели вторую квартиру. В актах не уточняется, на какие средства партнеры купили эту недвижимость.
В марте 2020-го супруги развелись. После этого Жугина обратилась в суд, чтобы поделить совместно нажитое имущество. Она просила разделить доли в двух квартирах поровну между ней и бывшим мужем.
Царько обратился со встречным иском. Он просил передать ему в собственность первую квартиру. Мужчина объяснил, что деньги на покупку ему подарила мать, поэтому недвижимость — его личное имущество. Еще он отметил, что досрочно погасил ипотеку на первую квартиру, поэтому просил взыскать с Жугиной половину выплаченных средств — 446 219 руб. А вторую недвижимость, по его мнению, нужно разделить таким образом: 669/1000 доли в праве собственности передать ему, а 331/1000 — бывшей жене.
В итоге Невский районный суд Санкт-Петербурга согласился с бывшим супругом частично. Что касается первого жилья, первая инстанция поделила его поровну. Районный суд решил, что квартира — совместное имущество, так как ее купили за счет личных сбережений супруга и средств, полученных в кредит. Вторую квартиру суд разделил в предложенных бывшим мужем долях: Жугиной отошла 331/1000 доли, а Царько — 669/1000.
Апелляция изменила решение первой инстанции в плане раздела первой квартиры. За Царько признали не половину, а 585/1000 доли в праве общей долевой собственности. Санкт-Петербургский городской суд пришел к такому решению, так как на покупку недвижимости Царько вносил личные сбережения — 900 000 руб. Поэтому апелляция отошла от равенства долей. Кассация с этим согласилась.
Рассмотрим подробнее решения, к которым по статистике чаще других прибегают муж и жена при разводе:
Распределение задолженности и недвижимости поровну. По умолчанию супруги являются созаемщиками и жилплощадь и обязательства по ней делятся между ними (). Не подлежит разделу имущество, купленное мужем или женой до женитьбы и замужества. Соответственно, ипотека, полученная в браке, также делится пополам. Это значит, что супруги могут продолжить выплачивать долг, а после закрытия кредита решить, как поступить с квадратными метрами.
Продажа квартиры для погашения остатка. Существует два варианта сделки:
закрыть долг перед банком, продать объект и разделить средства;
переоформить долговые обязательства на покупателя на тех же условиях, на каких открыта ипотека, без изменения процента.
Денежная компенсация по соглашению супругов. Решение подходит разведенной паре, которая договорилась и не планирует поменять состав созаемщиков, переоформив кредит только на одного. Например, жена выплачивает долг, а муж компенсирует ей часть платежей.
Выдел доли. Данная схема предполагает, что за каждым из супругов закрепляется часть жилья, как на бумаге, так и физическая (). Чтобы ее выделить в натуре, требуется создать необходимые условия. В частном доме — это отдельная дверь для каждого собственника, индивидуальные кухня и санузел. Для квартиры этот вариант неактуален.
Отказ от прав на недвижимость при разделе ипотеки при разводе и выход из договора. Один из супругов отказывается от свой половины в пользу другого. При выводе или смене созаемщика из ипотечного кредита он освобождается от обязательств возвращать денежные средства. Кроме того, он имеет право потребовать компенсации от второй стороны. Однако если титульный заемщик откажется платить, кредитор потребует возврата долга с обоих участников.
Источник: https://jk-na-krasnyh-partizan-2.ru/stati/kak-pri-razvode-delitsya-kvartira-v-ipoteke-dvoe-za-odnogo
Гагаринский районный суд Севастополя отказался удовлетворить требования заявительницы. В первой инстанции объяснили, что сделка по покупке квартиры была заключена до брака, поэтому жилье не будет считаться совместно нажитым имуществом и его не надо делить между экс-супругами. При этом суд напомнил, что стоимость квартиры оплачивалась за счёт личных средств Губкина (кроме одного платежа в 20 000 руб.).
Но решение не устояло в апелляции. Севастопольский городской суд 15 августа 2019 года заключил, что квартира – совместная собственность супругов, поэтому надо разделить ее поровну. В апелляции сослались на то, что договор купли-продажи квартиры должен быть зарегистрирован. Он считается заключенным именно с момента госрегистрации. Раз регистрация приходится на период брака, то квартира – это совместная собственность супругов. С этим мнением согласился и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции .
Виктор Губкин обжаловал судебные акты в ВС. Он настаивал, что решение о разделе квартиры незаконное и ее нельзя считать совместной собственностью супругов. Коллегия по гражданским спорам ВС, изучив детали дела, решила отменить оспариваемые акты апелляции и кассации.
ВС напомнил, что по п. 1 ст. 36 Семейного кодекса имущество, приобретенное до брака, является собственностью каждого из супругов. Чтобы признать собственность совместной, надо доказать, что ее купили в браке и на общие деньги.
Юридически значимы в этом случае такие обстоятельства, как время и основания возникновения права собственности на имущество. В споре Губкиных важна дата заключения договора купли-продажи, а это произошло до брака. При этом правило о госрегистрации сделок с недвижимым имуществом вообще не применяется к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года, то есть вывод двух инстанций о необходимости такой регистрации ошибочный. «Регистрация права носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, поэтому безосновательно придавать решающее значение дате регистрационной записи перехода права собственности на спорное имущество при определении статуса такого имущества, как нажитого супругами во время брака», – говорится в Определении ВС № 117-КГ20-2-К4 .
Договор купли-продажи спорной квартиры был заключён до брака, поэтому не было оснований включать жилье в состав совместно нажитого имущества, указал ВС. То, что личный долг одного из супругов за квартиру был погашен уже в браке, не делает ее совместной собственностью, отмечено в определении, особенно с учетом того, что остальные платежи пришлись на период после развода.
Коллегия ВС в составе Игоря Юрьева , Бориса Горохова , Татьяны Назаренко оставила в силе решение первой инстанции о разделе квартиры. Жильё оставили за Губкиным.
Жилой комплекс комфорт-класса «На Красных Партизан»: удобные современные планировки, развитая инфраструктура, общественный транспорт во все районы города в 2-х минутах ходьбы, самые качественные материалы, бесшумные лифты, авторская детская площадка – и всё это в 15 минутах от центра Краснодара.
В проекте нового ЖК монолитно-кирпичный многосекционный дом высотой 14 / 16 этажей.
На территории ЖК есть места для неспешных прогулок - облагороженные бульвар. В 5-ти минутах находится парк-дендрарий утопающий в зелени.
Всегда выполняем обязательства перед городом и нашими клиентами: возводим надежные дома. 13 объектов - сданы в эксплуатацию, 70 -социальных объектов.
Магазины, аптеки, салоны красоты, офисы и детские центры работают в коммерческих помещениях на первых этажах домов. Дома возводятся на большом расстоянии друг от друга, а парковки по периметру комплекса освобождают двор от машин. Ухоженные газоны, деревья и цветы украшают территорию и радуют жильцов.
Транспортная доступность: 15 минут на автомобиле или общественном транспорте до центра города, 250 м до ближайших остановок городского транспорта.
Прилегающая к комплексу территория благоустраивается с использованием ландшафтного озеленения.
Здесь размещены детские игровые и спортивные площадки, зоны для отдыха и досуга,
специализированные парковочные места для транспортных средств.
Рассрочка
Материнский капитал
Ипотека
