Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.
Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.
Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.
Кто покупает такую недвижимость?
Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);
Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.
Первичный покупатель квартиры в новостройке может принять решение продать эту недвижимость до момента сдачи объекта. И в этом случае проводится продажа по переуступке. То есть продавец фактически реализует не готовую квартиру, а права требования на нее.
По итогам сделки дольщиком становится новый покупатель, который станет собственником по завершению строительства. Если же возведение уже завершено, подписан акт передачи недвижимости, согласно статье 11 214-ФЗ, переуступка невозможна. В этом случае оформляется стандартный договор купли-продажи.
Важно! Купить по договору цессии (по переуступке) квартиру можно как за наличный расчет, так и с привлечением ипотеки. При приобретении жилья у юридического лица заемщик может рассчитывать на господдержку.
Иногда застройщик может продать квартиру еще на стадии котлована. В этот момент риски вложения денег особенно высоки, но и итоговая стоимость готового жилья с черновой отделкой будет намного ниже. Для того чтобы получить право требования на квартиру в строящемся доме, участники долевого строительства и будущие собственники, оформляют ДДУ.
Если у них возникла необходимость отмены участия в долевом строительстве, они могут оформить договор переуступки, при соблюдении условий:
Для оформления переуступки требуется экземпляр ДДУ, реквизиты которого переносятся в договор цессии. Следует учесть, что основным правоустанавливающим документом является ДДУ, без которого договор переуступки не имеет юридической силы и не является правоспособным.
Так как сделка совершается с юридически значимым объектом без фактической привязки, получателю следует тщательно проверить:
Справка: при банкротстве застройщика участник получает сумму, указанную в ДДУ, переплаченные цеденту деньги не возвращаются.
После того как оформлено право собственности на унаследованную квартиру, ее можно продавать. Когда все документы в порядке и собственники имущества установлены и видны в выписках, сделка проходит как обычная продажа: покупатель при необходимости вносит аванс, затем с ним заключается договор и со всеми документами стороны идут в МФЦ или Росреестр.
Для сделки потребуются следующие документы:
Покупателям обычно передают технические документы на квартиру, например, план, выписку с, которая подтверждает, что нет долгов по коммуналке. Пошлину за регистрацию перехода права собственности платит покупатель. Средний срок регистрации сделки — 7 дней.
Наследство — по общему правилу — не облагается налогом, поэтому декларировать квартиру и что-то платить не нужно.
Доходы в денежной и натуральной форме, получаемые от физлиц в порядке наследования, не облагаются НДФЛ.
Исключение составляет вознаграждение, выплачиваемое наследникам авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемые наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов (п. 18 ст. 217 НК РФ). Но это исключение не касается недвижимости при получении ее в наследство.
Таким образом, по общему правилу при наследовании имущества НДФЛ уплачивать не нужно.
Оплата налогов потребуется после оформления права собственности: в этом случае к новому хозяину переходит и обязанность платить земельный, транспортный и другие «традиционные» налоги на собственность. Ситуация меняется, если планируется продажа недвижимости. Тогда может возникнуть обязательство заплатить— НДФЛ.
Какой налог с продажи унаследованной недвижимости понадобится платить, зависит от срока владения квартирой и налогового статуса.
Распространена практика, когда продавцы занижают стоимость жилья до уровня предыдущей покупки, чтобы избежать уплаты обязательных платежей. Однако такой подход несет существенные риски:
По общему правилу срок владения отсчитывают с момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.
Однако для квартир по ДДУ сделали исключение: срок считается с момента внесения полной оплаты недвижимости по договору. Например, если новостройка строится три года и это ваше единственное жилье, то после получения ключей вы сразу сможете ее продать, без платежей в пользу государства.
Полной оплатой считается как платеж собственными средствами, так и ипотечными на счет эскроу.
Но есть нюанс: если вы доплатите за «лишние» метры после постройки дома, то срок будет отсчитываться с даты именно этой оплаты.
Если продавец имеет статус налогового резидента, он заплатит 13%. Если налогооблагаемая база по НДФЛ превысит 5 млн рублей, то с суммы превышения налог рассчитают по ставке 15%.
С 2019 года освобождать от уплаты НДФЛ по давности владения стали и нерезидентов. Но если иностранец продает недвижимость досрочно, налоговая ставка составит 30%.
Ставка налога за продажу квартиры для физических лиц составляет 13 или 15% для резидентов, 30% — для нерезидентов
Ипотека — это обременение. Собственником жилья остается его новый хозяин, но квартира (или дом) передается банку в залог. Это значит, что если собственник перестанет платить банку, то кредитная организация сможет реализовать объект с торгов, погасить кредит, а оставшиеся деньги передать заемщику.
Соответственно, правила по продаже жилья без уплаты НДФЛ остаются теми же, что и в случаях без ипотеки. Но помните, что сначала нужно будет выплатить ипотеку банку, снять обременение, а уже потом продавать недвижимость.
В некоторых источниках упоминают ситуацию, когда жилье остается в собственности у банка, а заемщик проживает в нем и вносит платежи. Ипотекой такую схему назвать нельзя, она больше напоминает аренду с обязательным выкупом. Но при таком раскладе срок для безналоговой продажи будут считать, когда покупатель получит жилье в собственность, то есть после последних платежей банку.
Использование материнского капитала помогает снизить налоги, но не освобождает от них полностью. Само пособие, использованное для оплаты недвижимости, не будет облагаться НДФЛ.
Понимаете, что ФНС ошибочно начислила налог? Отстаивайте свои права и законные интересы вместе с квалифицированным юристом.
Жилой комплекс комфорт-класса «На Красных Партизан»: удобные современные планировки, развитая инфраструктура, общественный транспорт во все районы города в 2-х минутах ходьбы, самые качественные материалы, бесшумные лифты, авторская детская площадка – и всё это в 15 минутах от центра Краснодара.
В проекте нового ЖК монолитно-кирпичный многосекционный дом высотой 14 / 16 этажей.
На территории ЖК есть места для неспешных прогулок - облагороженные бульвар. В 5-ти минутах находится парк-дендрарий утопающий в зелени.
Всегда выполняем обязательства перед городом и нашими клиентами: возводим надежные дома. 13 объектов - сданы в эксплуатацию, 70 -социальных объектов.
Магазины, аптеки, салоны красоты, офисы и детские центры работают в коммерческих помещениях на первых этажах домов. Дома возводятся на большом расстоянии друг от друга, а парковки по периметру комплекса освобождают двор от машин. Ухоженные газоны, деревья и цветы украшают территорию и радуют жильцов.
Транспортная доступность: 15 минут на автомобиле или общественном транспорте до центра города, 250 м до ближайших остановок городского транспорта.
Прилегающая к комплексу территория благоустраивается с использованием ландшафтного озеленения.
Здесь размещены детские игровые и спортивные площадки, зоны для отдыха и досуга,
специализированные парковочные места для транспортных средств.
Рассрочка
Материнский капитал
Ипотека
