Что лучше УК или ТСЖ плюсы и минусы. Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Что лучше УК или ТСЖ плюсы и минусы. Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

• выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
• планирование бюджета;
• наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
• знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
• установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
4. Высокая плата за работу по договору.

Минусы ТСЖ. Как работает ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание. И на нём за такую форму правления нужно собрать голоса более 50% собственников всех квартир и других помещений.

На собрании также нужно выбрать на определённый срок председателя ТСЖ, членов правления и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу, а также принять.

Затем нужно подать документы в налоговую службу для регистрации юридического лица, приложив протокол общего собрания собственников, подписанный всеми собственниками, которые проголосовали «за». После регистрации в течение пяти рабочих дней необходимо направить документы в жилищную инспекцию и уведомление в управляющую организацию о прекращении договора управления в связи со сменой формы управления многоквартирным домом.

У ТСЖ как у юрлица должны быть печать с наименованием и расчётный счет в банке. Организация обязана вести актуальный реестр собственников и ежегодно представлять его копию в органы госжилнадзора.

Обязанности правления ТСЖ прописаныЖилищного кодекса РФ. Она разрешает им нанимать работников, заключать договоры с подрядчиками, контролировать сбор коммунальных платежей и так далее.

Большую часть текущих решений (кого нанять, с кем заключить договор) принимает правление, а председатель их исполняет (нанимает, заключает).

Для принятия важных решений, определённых уставом, созывают общее собрание членов ТСЖ. На них решения принимают, если за них проголосуют более 50% собственников-членов ТСЖ. О сборе и вопросах на повестке нужно предупреждать жильцов заблаговременно. При этом принятие самых важных решений (проведение капитального ремонта всего дома и т.п.) остаётся за общим собранием всех собственников в доме - и членов, и нечленов ТСЖ.

Кроме того, ТСЖ должно заранее предоставлять информацию о плановых отключениях и перебоях в работе водоснабжения, электричества, тепла и других коммуникаций.

ТСЖ также обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние дома и контролировать то, как собственники выполняют обязанности по содержанию и ремонту общего имущества. Обязанности владельцев квартир при смене УК на товарищество не меняются: они также обязаны оплачивать содержание жилья, поддерживать в нём порядок, не проводить незаконных перепланировок и использовать по прямому назначению. То есть нельзя взять и снести несущую стену, заливать соседей или начать содержать в квартире поросят с характерным запахом на весь подъезд.

ТСЖ и УК одновременно. Правовые основания УК распоряжаться домом при наличии ТСЖ

Товарищество собственников имеет право выполнять функции управления домом своими силами, либо заключить соглашение об оказании услуг с любой компанией.

Поскольку товарищество считается некоммерческой организацией, выступать в роли УК оно не может. Товарищество может нанимать персонал для обслуживания дома. Но есть некоторые причины, почему требуется УК :

• УК являются хорошо отлаженным и проверенным механизмом.
• В штате таких компаний есть грамотные профессионалы.
• Есть возможность контроля УК при помощи государственных систем и законов.
• Члены ТСЖ далеко не всегда способны компетентно управлять домом.

Собственникам нужно сделать выбор: распоряжаться будет ТСЖ, УК, ТСН, ЖСК (ч. 2 ст. 161 ЖК ). В соответствии с этой же частью ст. 161 собственники дома не могут выбрать сразу 2 способа управления.

Но присутствует один нюанс. В ЖК РФ в ст. 162 ч.2 присутствует утверждение, которое разрешает выбрать юридически один метод управления, но фактически реализовать два. В статье сказано, что по договору управления УК по задаче от второй стороны на протяжении срока договора обязуется исполнять работы и оказывать услуги по распоряжению домом, обеспечению коммунальных услуг и т.п.

При этом всем, другой стороной соглашения могут выступать не просто собственники квартир, но и орган правления ТСЖ . То есть владельцы недвижимости могут через товарищество подписать договор с УК, по факту получив для управления ТСЖ плюс УК. И нарушением закона это не будет.

ТСЖ это хорошо или плохо. Мнение: ТСЖ существуют до тех пор, пока в доме есть энтузиасты

Этот текст раньше был комментарием. Вы тоже можете поделиться своим мнением под любым материалом или написать пост в Сообщество.

Большая часть людей — пофигисты. Они не думают, что за порогом их квартиры есть общее имущество, которое они тоже обязаны содержать.

Сам был председателем ТСЖ на добровольных началах — собственно, я его и создавал.

У нас в доме всего два подъезда и 50 квартир. Через год после того, как УК получила в управление наш новый дом, жильцы попросили сделать какую-то мелочь по благоустройству, но им ответили отказом и заявили, что ничего делать не будут: мол, у вас, кроме долгов, ничего нет. Пришлось создать ТСЖ и управлять самим.

Я был первым председателем и работал бесплатно. Старался, чтобы платежи за содержание и ремонт были как можно меньше. Для этого я объединился с соседним домом — то есть бухгалтер, председатель и другие сотрудники работали сразу на два ТСЖ за одну зарплату. Еще я предложил сдавать в аренду помещения, а полученные деньги тратить на нужды дома.

Благодаря этим решениям наши жильцы платили совсем немного: тариф был одним из самых низких в городе. С аренды в год ТСЖ имело около 500 тысяч рублей, что позволяло и благоустройство хорошее делать, и тарифы держать небольшие. Дом процветал.

Я сдал полномочия и остался только в правлении, думал, пусть люди проявляют инициативу, учатся управлять домом. Сменилось несколько председателей — правда, все они уже работали за деньги, пусть и небольшие. Чем дальше, тем меньше было желающих трудиться. Единый бухгалтер на два ТСЖ проворовался и попал под суд, поэтому пришлось отказаться от «сотрудничества» со вторым домом и заниматься только своим.

Меня уговаривали снова стать председателем, но я отказался, потому что было неприятно видеть безразличие жильцов. А еще сильно раздражало желание получать деньги и ничего не делать.

Председателем стала очень пожилая женщина. Когда она совсем сдала, других желающих так и не нашлось. За маленькие деньги работать никто не хочет, а за большие это просто нерентабельно.

Я предложил сделать «ленивое» ТСЖ. Это когда дом заключает договор с управляющей компанией, но при этом основные вопросы решает сам, а компания только обслуживает. При такой схеме можно получать доход с аренды и влиять на УК: у ТСЖ есть такие полномочия, потому что это юрлицо. А вот совет дома — общественная организация, поэтому не может получать доход и влиять на подрядчиков.

В «ленивом» ТСЖ я даже был готов работать бесплатно, но при условии, что бухгалтер тоже будет делать отчеты раз в квартал на общественных началах. Бухгалтеры в доме есть, но работать бесплатно, даже такую малость, — нет!

Я уже вышел на пенсию — появилось свободное время и опыта хватает. Но когда вижу такое безразличие, нет никакого желания и дальше проявлять инициативу. Теперь, чтобы управлять домом, придется снова заключать договор с УК, и это через 20 лет независимости.

Откуда ушли, туда и приходим. ТСЖ будем ликвидировать.

Идти в совет дома забесплатно тоже желающих нет. Видимо, бесплатным председателем совета могу стать опять только я: все же живу в этом доме и бросить его на произвол УК не могу.

Моя дочь тоже председатель совета дома, правда в другом городе. Мы часто обсуждаем с ней общие проблемы. Она больший оптимист, чем я, видимо, потому что еще молодая. Я порой говорю ей: «Ну зачем тебе эта неблагодарная общественная работа?» А она отвечает мне, как десантник: «Папа, никто кроме нас!» И я думаю: слава богу, что у нас еще есть такие энтузиасты, на которых все держится.

Источник: https://jk-na-krasnyh-partizan-2.ru/stati/plyusy-i-minusy-upravlyayushchih-kompaniy-v-chem-otlichie-mezhdu-uk-takzhe-tszh

ТСЖ и УК разница. Что собой представляет ТСЖ?

ТСЖ – некоммерческая организация, главная цель которой это не получение доходов, как у УК. Люди объединяются, чтобы отстоять свои интересы, а значит завышать расходы, чтобы сделать свою деятельность финансово оправданной, у них нет. Деятельность большинства товариществ достаточно прозрачная. И не удивительно, ведь председатель и правление действуют во благо себе и другим жильцам. И они сами являются жильцами дома. Им незачем конкурировать с другими компаниями на рынке, как УК.

А вот управляющая компания обслуживает и содержит дом на основе возмещения. Управляющие компании бывают трех разновидностей:

• Управляющие – нанимают субподрядчиков, ухаживающих за придомовой территорией и непосредственно домом.
• Эксплуатационные – непосредственно предоставляют ряд услуг, обслуживая дома.
• Гибридные – содержащие дом и ухаживающие за ним, предоставляющие коммунальные услуги.

Функции у ТСЖ и УК очень похожие. Они заключают договора с подрядчиками, поддерживают надлежащее состояние многоквартирного дома, нанимают персонал, ухаживающий за придомовой территорией, рассчитываются с коммунальщиками. Также и ТСЖ и УК занимаются сбором оплаты за коммунальные и иные услуги, работы и оплачивают налоги (здесь надо понимать что налогообложение ТСЖ и УК тоже различно). Но есть отличие ТСЖ от управляющей компании: ТСЖ не извлекает из своей деятельности коммерческой прибыли. Управленческую деятельность ведут выбранные жильцами собственник помещений многоквартирного дома - председатель и правление ТСЖ.

ТСЖ или УК, что лучше. Чем различаются ТСЖ и управляющая компания

Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, которую добровольно создают жители для управления МКД. В нем может быть только одно товарищество, но в свой состав ТСЖ вправе включить несколько домов, при условии, что они граничат друг с другом.

ТСЖ не нужна лицензия, достаточно Устава, в котором прописаны информация о недвижимости, пpaвa и обязанности товарищества. Для работы ТСЖ жители должны выбрать членов правления, а из них — председателя. От его компетентности во многом зависит, как ТСЖ будет управлять домом. Работа членов правления может быть оплачена из средств, собранных на содержание МКД. Со всеми жителями ТСЖ заключает договоры, включая тех, кто не поддержал идею его создания.

Самые важные вопросы товарищество выносит на общее собрание жителей, а для принятия решения нужны более половины голосов всех собственников. Жильцы могут сами выбирать, на что потратить общедомовые деньги в первую очередь. ТСЖ вправе зарабатывать деньги, которые будут направлены в общедомовой бюджет. Например, получать дополнительный доход товарищество может от размещения рекламы на стене, аренде части придомовой территории, подвалов, чердаков.

Если у ТСЖ нет нужной спецтехники или квалифицированных специалистов в штате, оно может обращаться к частным подрядчикам или делегировать УК часть своих обязанностей по обслуживанию МКД.

Управляющая компания — юридическое лицо, которое создано для получения прибыли . Компанию для управления своим домом собственники выбирают на общем собрании, если работа УК их не устраивает, жители могут сменить ее. УК обслуживает один или несколько домов, а собственники квартир ей за это платят. Все собранные средства УК аккумулирует на своих счетах, а затем рассчитывается с поставщиками за потребленные ресурсы.

Для работы УК нужна лицензия, а деятельность юридического лица регулирует Жилищный кодекс РФ и ряд других нормативных документов. В управляющей компании чаще всего есть собственные сотрудники и парк спецтехники. Компания может самостоятельно обслуживать дом или привлекать подрядчиков, но за качество и сроки работ в любом случае отвечает УК.